社区商业规划要点：合适的商业占比及业态品牌组合

染指社区商业，首先就是确定合适的商业比例。从社区商业本身属性来看，作为整个社区的配套，一般是为了提升社区的居住价值，从而用配套商业产生住宅溢价；另一种模式就是把社区商业当成商业地产来看待，直接通过开发合适的社区商业来实现商业地产开发利润。

开发目的决定前期开发方向上，首先需要确定社区商业在占本项目究竟取多大比例。为便于分类，一般来讲，把社区商业按照规模比例和定位两个维度，划分为三个类别：内向型社区商业、中间型社区商业、外向型社区商业。其商业面积占总项目比例分别为3%，6%，12-20%三个比例段。小到仅有售楼部，或小区会所，或仅在小区临路部分修1层底商，大到会所、独栋商业，甚至从地下到地上2层多层商业。

规模过小，导致配套严重不足，基本生活不便捷，住户怨声载道；规模过大，导致招商困难，销售受阻，空置率高，影响总体回款和商业价值。在这一点上，同样需要综合考虑地段、开发目标、企业现金流需求、项目定位等因素，但地段、区域成熟度、周边小区入住率、商业配套要重点考量。

除此之外，社区商业还要注意业态初步规划和品牌组合。一般情况下，商业价值越大的业态，利润越高。比如珠宝、黄金、IT、眼睛、品牌服饰，其一般在各级城市、各大商圈，都是租金承受能力最高的业态，即便是10-20万城市人口的小县城，其核心地段，黄金口岸，珠宝、服饰、眼镜店的租金往往能达到净面积300-500元每月每平米，甚至更高。但除非是在高端居住小区、优良地段，否则其商业在社区实现并非易事。因为此种规划很显然脱离了社区居民的需求，典型的好高骛远。

社区商业的业态规划中，还要注意业态对小区居住品质的影响。比如火锅、烧烤等重油烟业态，其油烟对上层住户造成严重的污染。目前重油烟餐饮基本告别底商，仅面包、咖啡、奶茶等轻油烟餐饮可以入住。夜啤酒、酒吧，以及嘈杂的业态入住社区商业，也会带来经营时段与住户之间的冲突，在前期规划和商家准入上要高度关注。